房屋贈與買賣-房屋贈與稅計算-房屋分年贈與 產及贈與稅如何節稅-生前移轉財產好?死後繼承好?
房屋贈與買賣-房屋贈與稅計算-房屋分年贈與 例七:
劉君辛苦多年,賺得土地1筆(取得當時公告現值總計80萬元) 、房屋1棟及銀行存款50萬元,其有配偶及1子1女,劉君擔心死後會被課徵遺產稅,於103年2月14日將該土地及房屋贈與其子(贈與當時土地公告現值總計500萬元、房屋評定現值80萬元) ,應繳多少贈與稅?有無相關稅賦?若留待以後由其子繼承,繼承人需繳多少遺產稅?
解析:
一、 贈與土地有2種稅賦:贈與稅、土地增值稅 (稅率為20%、30%、40%)。

二、 贈與房屋有2種稅賦:贈與稅、契稅 (稅率6%)。

三、 因繼承而移轉之土地房屋不課土地增值稅、契稅。

四、 103年2月14日贈與其子土地、房屋,應繳納多少稅賦,計算如下:
(一)房屋贈與買賣-房屋贈與稅計算-房屋分年贈與 贈與稅
贈與總額:5,800,000元
免稅額:2,200,000元
贈與淨額:3,600,000元
稅率:10%。
應納贈與稅額為360,000元
(二)土地增值稅:假設為1,920,000元
(三)契稅:假設為60,000元

五、 若同年度由其子繼承,繼承人應繳納多少遺產稅?計算如下:
(一)遺產總額:6,300,000元
(二)免稅額:12,000,000元
(三)扣除額:7,160,000元
包括:配偶扣除額:4,930,000元
直系卑親屬扣除額:1,000,000元
喪葬費:1,230,000元
(四)房屋贈與買賣-房屋贈與稅計算-房屋分年贈與 遺產淨額:0元
(6,300,000-12,000,000-7,160,000=-12,860,000元)
(五)應納遺產稅額為0元

六、房屋贈與買賣-房屋贈與稅計算-房屋分年贈與  本案劉君若生前贈與土地、房屋給其子,需繳稅賦合計 2,340,000元,若不贈與,留待繼承時將土地,房屋由長子繼承,配偶及女兒繼承現金,遺產稅應納稅額為0元,繼承人不須繳納遺產稅且不須繳納土地增值稅及契稅。

七、 由案例五、六、七可知,納稅人欲節省遺產及贈與稅,需考慮自身財產之多寡,及財產移轉時其他稅賦負擔,若財產扣除遺產稅免稅額、扣除額後,遺產淨額為0元或負數,則生前贈與並不划算,若財產龐大,概算應納遺產稅額極高,可考慮生前及早規劃將財產移轉,以節省稅負。

八、 房屋贈與買賣-房屋贈與稅計算-房屋分年贈與 法令依據:
土地稅法第28條但書規定:「……但因繼承而移轉之土地, ……免徵土地增值稅。」.

 

房屋贈與買賣-房屋贈與稅計算-房屋分年贈與 根據《遺產及贈與稅法》第二十二條規定:「贈與稅納稅義務人,每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元。」也就是說,父母每年各享贈與稅220萬元免稅額。當贈與標的物為現金、股票時,贈與價值是依其實際價值或股票當日交割收盤價計算;若贈與標的物為房屋、土地時,贈與價值則依據房屋評定標準價格及土地的公告現值計算。

我常常受託為父母辦理「豪宅」或「店面」贈與給其子女,辦理的過程中有很多事情值得分享,這裡將提供兩個案例給熟年朋友參考與三思!

長期繳納的壓力

一名徐爸爸在臺北市大安區有一棟市價逾兩億二千萬元的豪宅,準備將這棟房子贈與給兒子。2012年,碰到不動產實價登錄正式上路,市價透明化,徐爸爸考慮到政府會逐年調高土地公告現值、房屋稅和地價稅,心想若這時候不贈與給孩子,將來恐會多繳贈與稅與土地增值稅,於是委託我規劃將這棟房屋辦理贈與的申報與過戶等事情。

夫妻倆懂得善用財務規劃,每年都辦理現金贈與並將其所贈與的現金轉投資所賺的利潤也是歸兒子,經核算後兒子已累積近3300多萬元的銀行存款,因此我規劃讓兒子以3000萬元資金向爸爸承買該房子,另外不足的金額以父母贈與的方式補足。

該不動產按土地公告現值與房屋課稅現值總計約有9000萬,扣除3000萬親等買賣後,尚有約6000萬元款項,於是父母辦理贈與,除了各扣除220萬免稅額之外,還可以扣除220的土地增值稅及契稅,應繳納贈與稅額約為500多萬就將市價兩億二千多萬元的豪宅順利過戶。計算公式如下:6000萬(贈與總額)-440萬(免稅額)-220萬(土地增值稅及契稅)×10%=534萬(應納贈與稅額)。

徐爸爸眼光看得遠且有執行力,若當時覺得需繳納500多萬的稅額太高,決定先不贈與給兒子,兩、三年後再重新評估,最起碼要繳納恐逾千萬元贈與稅外,土地增值稅也必然被調得很高,到時候可能自怨自嘆當時辦理就好或再次退縮,這是時下父母常有的心態。

房屋贈與買賣-房屋贈與稅計算-房屋分年贈與 房屋保值 增值益處

房屋贈與買賣-房屋贈與稅計算-房屋分年贈與 另一名黃爸爸委託我將在商業區樓下已出租給金融機構的店面贈與給兒子,其價值逾兩億五千多萬。但該店面租給銀行每月約有50萬元的租金收入,但仍有房貸4000多萬元未償還,因此我規劃將原來的房貸約定由兒子承接。

依照《遺產及贈與稅法》第二十一條所明定,贈與他人財產,同時附有負擔者,該由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。所以兒子承接的房貸是可以自贈與總額中扣除的,以降低贈與總額,亦即該房子的土地公告現值及評定課稅價值的總和,扣除房貸金額後再據以計算應繳納的贈與稅。

該不動產土地公告現值與房屋課稅現值總計約有9000萬,扣除220萬元免稅額,再扣除4000萬承接貸款及280萬土地增值稅與契稅後,只要繳納450萬元即可將店面順利贈與給兒子。計算公式如下:9000萬(不動產土地公告現值與房屋課稅)-220萬(免稅額)-4000萬(附有負擔金額)-280萬(土地增值稅及契稅)×10%=450萬(應納贈與稅額)。

第一個徐爸爸的案例,豪宅除每月有高額大樓管理費約5萬元等需繳納外,每年至少還要繳五、六十萬的房屋稅與地價稅。上述的費用,父母健在當然還可以替子女繳納,父母將來百年後其受贈的子女是否繳得起,甚至能長期繳納無疑?有天若繳不起的話,只好出售房子?這是大家值得深思的。

像第二個案例黃爸爸贈與的是商業店面,每月至少有50萬元租金作為收入,除了償還貸款餘額之外,還可以繳納每年高額營業房屋稅與地價稅30多萬元,每月還有30多萬元可安家使用,不僅保值了房子,還能持續享有增值的益處。

做父母的,應該提供釣具教子女如何能釣魚,總比長期都買現成的魚讓子女享用來得好。人終究會老,父母不可能一輩子都把兒女照顧得盡善盡美,子女應該懂得財務規劃,靠自己累積財富才對!

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