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房屋贈與買賣、房屋、土地、繼承、贈與解說

房屋贈與買賣買賣贈與或繼承方式將財產移轉子女何者有利?

欲移轉財產予子女時,究竟於生前以「買賣」或「贈與」之方式移轉,或於死亡後再「繼承」,何者有利?所須負擔之相關稅負有何不同?
將財產移轉予親屬,會涉及之相關稅目,除贈與稅外,有土地增值稅、房屋契稅、有價證券之證券交易稅及印花稅等;若發生繼承則涉有遺產稅(詳如附表)。
遺產及贈與稅法所稱的贈與,是指財產所有人以自己之財產無償給與他人,經他人允受而生效力的行為;以及二親等以內親屬間財產的買賣,除非能夠提出已支付價款的確實證明且該已支付之價款不是由出賣人貸與或提供擔保向他人借得的以外,就要以贈與論。所以二親等以內親屬間財產的移轉,無論是訂立買賣契約或贈與契約,均有涉及贈與稅的問題,惟若是訂立買賣契約且能提出已支付價款之確實證明,而且價款不是由出賣人貸給或由出賣人提供擔保向他人借得的,則可免課贈與稅。
房屋贈與買賣 又「生前移轉」或「死後繼承」何者稅負較有利?其實須視個別案件情況而異,例如父母名下財產未達到遺產稅之課徵標準,則不但不須繳納遺產稅亦無其他相關稅負,倘若生前移轉予子女,反而要繳納土地增值稅及贈與稅等稅捐;但假若父母名下有鉅額財產,則可利用生前逐年贈與財產予子女,以減輕遺產稅稅負。
所以無論以何種方式移轉財產予下一代,應先考量個人財產多寡、繼承人人數等各種情況,並參考附表相關稅負之說明及隨時注意政府之相關政策,再作適當之規劃。

房屋贈與買賣 房子繼承、土地繼承 附表

房屋贈與買賣 基本贈與概念:

1.房屋贈與買賣  土地、房屋贈與移轉需申報土地增值稅、契稅及贈與稅。

2.二等親內之財產移轉需申報贈與稅,每人每年之贈與免稅額為220萬元。

3.房屋贈與買賣土地移轉是以公告土地現值核課贈與稅。

4.土地移轉現值:請參考土地登記謄本之公告土地現值及申報地價。

5.贈與稅計算方式:(贈與總額-免稅額)x 稅率-累進差額=需繳納稅額

6.※土地增值稅試算網址:(http://www.kctax.gov.tw/online/o_13.html)

7.如果土地是夫妻共同持有(所有權各持分1/2)

每人每年之贈與免稅額為220萬元

夫妻合計一年就有440萬元的免稅額可以贈與子女。

8.如果土地不是夫妻共同持有,也可以請夫妻先將土地之所有權移轉持分1/2贈與配偶,因夫妻間相互贈與財產,不課徵土地增值稅,

也不計入贈與總額(免贈與稅)。(但需申報)

房屋贈與買賣 報贈與流程:

一、申報「土地增值稅」需附文件:

1.土地增值稅申報書(稅捐處提供)
2.身分證影印本或戶口名簿影本(贈與人及受贈人)
3.土地所有權狀影本
4.贈與契約書影印本(有黏貼印花稅)
5.土地登記謄本(可附影印本;需先至地政事務所申請)

二、申報「贈與稅」需附文件:
1.贈與稅申報書(公所或稅捐處或國稅局提供)
2.身分證影印本或戶口名簿影本(贈與人及受贈人)
3.贈與契約書影印本(有黏貼印花稅)
4.土地增值稅(免)繳款書影本

三、房屋贈與買賣「贈與」所有權移轉登記(至地政事務收件)需附文件:
1.土地登記申請書(地政事務所提供)
2.贈與契約書正副本各一份(地政事務所提供,副本裝訂於最後)
3.身分證影印本或戶口名簿影本(贈與人及受贈人)
4.印鑑證明一份(贈與人至戶籍所在地之戶政事務所申請)
5.土地所有權狀
6.土地增值稅(免)繳款書收據(第一聯:通知及收據裝訂於後)
8.贈與稅(免)繳納證明書及影印本(證明書正本裝訂於最後)

夫妻贈與案件申辦理流程:

一、土地部分:填寫一式兩份所有權贈與移轉契約書(其中一份契約書按土地贈與權利價值貼千分之一印花稅)及填寫增值稅現值申報書後至稅捐處申報土地增值稅(夫妻贈與可申請不課徵土地增值稅),俟稅捐機關開立不課徵證明書後請其於該證明書查簽截至最近一期無欠繳地價稅。

二、建物部分:填寫一式兩份所有權贈與移轉契約書(其中一份契約書按房屋贈與權價值貼千分之一印花稅)及填寫契稅申報書後至稅捐處申報契稅,俟稅捐處開立繳款書後請其於該繳款書查簽截至最近一期無欠繳房屋稅。

三、完成前二項流程並繳清稅款後至贈與人戶籍所在地之國稅局申報贈與稅,取得贈與稅不計入贈與總額證明書或同意移轉證明書。

四、最後持憑下列文件至地政事務所辦理移轉登記。

房屋贈與買賣地政機關辦理所有權贈與移轉登記案件應附文件:

【書表均須蓋雙方印章,贈與人附印鑑證明者蓋印鑑章】

一、登記申請書。

二、土地、建物契約書各二份。

三、增值稅(或不課徵證明)、契稅繳款書、贈與稅不計入贈與總額證明書。

四、土地、建物所有權狀正本。

五、雙方身分證明文件【身份證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本正本三者擇一】。

六、贈與人印鑑證明【或贈與人持身份證正本至地政事務所核對身分】。

七、房屋贈與買賣 各類書表提供處:

1.登記申請書、契約書-地政事務所或至各主管機關網站下載各類書表。

2.土地增值稅現值申報書、契稅申報書-稅捐處。

3.贈與稅申報書-國稅局。

有關稅法規定:

一、配偶相互贈與之財產,不計入贈與總額〈遺贈稅法第20條第1項第6款〉。

二、配偶相互贈與之土地得申請不課徵土增稅,…〈土地稅法第28條之2〉。

三、所以夫妻之間贈與房屋,免課贈與稅、土地增值稅,但仍要繳契稅、房屋稅以及可能要繳房屋稅。

房屋贈與買賣 贈與移轉過戶所需費用如下:

1.土地公告現值:每年1月1日調整,如無調漲就不必繳納,但還是要申報

2.贈與稅:以地政事務所公告土地現值

3.印花稅:土地公告現值 x 面積 x 0.1%

4.地政移轉規費:(土地申報地價 x 面積 x 01.%)+土地書狀費一份80元

友善提醒節稅措施*

房地合一新稅制將於2016年1月1日開始實施,因此日後售屋要小心有「賣價減買價,財產交易所得變大」的問題。

舉例來說,陳爸爸若用價值1,500萬元大樓贈與給小陳,假設5年後,小陳再以1,800萬元出售,因為贈與時課的贈與稅是用購買土地時公告現值和房屋評定現值當稅基計算,因此計價成本為500萬元,所以,贈與房屋會比贈與現金所繳的贈與稅少很多。

但一旦該房屋未來再出售時,即使只賺300萬元1800減1500,在房地合一新稅實施後,政府認定獲利則將是1,300萬元1800減500來計算,已無任何節稅空間。

因此,「贈與房產給子女」已非節稅最佳方式,建議最好用「附帶負債」,也就是連房貸一起贈與。

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