土地持分、房屋持分

土地持分

房屋共有

代書貸款

持分土地共有房屋土地買賣

持分土地代書已擁有數十年買賣持分房屋土地的經驗

所謂的持分土地、房地,意即不動產可能為家族繼承,或者是夫妻結婚時共同共有的財產。就法律上而言,持分的房屋是可以做買賣的。依據民法第819條規定:「各共有人雖得自由處分其應有部分,但對整筆共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。」又依據土地法第34條之1民法給予的特別規定:「只要共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意,即可出售共有物。如果其應有部分逾三分之二時,且可不論其同意出售之共有人、人數是否已逾半數。」 根據上述法規之規定,如果房地共同持有人欲使用房屋或土地進行貸款或買賣,必須經過1/2以上之其他共有人同意,若僅持分一部分的房屋所有權是無法向銀行申請貸款或買賣。每位持有人對於房地使用的想法都不一致,如果遇到不配合的共同持有人時,就成為一件困擾的事情。

不動產只要單一持分過半,即可出售,不過得提前告知其他兄弟姊妹,而且持有兄弟姊妹也優先享有購買權;不過若是持份未過半,也可單純出售個人持分,可以先進行土地分割後再出售。

天時地利不動產總經理張欣民表示,土地尚未分割情況下想,會被認為產權不完整,一般情況來說成交機率低,除非是有其他特殊目的或用途,例如該區段地段十分精華,所以先買下卡位,等到其他共同持有者釋出,再作一併收購及整合開發。 張欣民提醒,欲買者得注意因土地產權不完整,可能難找到願意貸款銀行,就算找到願意貸款銀行,短時間內也無法進行開發計畫,除了得評估自身財力外,最好也把土地利息一同算進去。

持分土地貸款是許多客戶都不知道該如何申辦的一項貸款。只要拿著持分的土地到銀行申辦貸款一定會吃閉門羹,因為以銀行審核貸款的方式,
需要完整的土地產權,才有辦法申辦貸款。今天就來教各為如何使用民間貸款的借款管道申辦持分的土地,完成創業、投資、周轉等各種資金用途。

持分的土地能否申辦銀行貸款?
銀行無法辦理持分的土地貸款是因為產權不完整,若要申辦銀行貸款,必須要所有持分者一起出來擔保才有辦法成功貸款。

什麼是持分土地呢?
持分土地就是一筆土地分為多人共同持有,個人產權不完整,好比一個大餅分好幾等分。
舉例說明:假如有一塊土地分給3個人,那麼一個人持有的比例就是1/3,必須要3個人合在一起才是一個完整的產權。

持分土地曾經遇到一位客戶想辦理貸款被銀行拒絕
「您好,我想創業需要一筆資金,但因為信用不良,所以申辦貸款被婉拒,我目前名下有一筆持分土地,我想問可以用持分土地貸款嗎?」
不管您是否為信用不良、負債比過高、銀行小白…等銀行拒絕辦理的問題,薪貸都能幫助您用持分土地順利借到款項。

持分土地、房屋共有諮詢、貸款

售屋前先向稅局調閱財產清冊 確認有無建物避奢侈稅

民眾若出售持有未滿2年的房地,但本人、配偶和未成年直系親屬名下有前述「房屋」,多會遭國稅局認定有第2屋而要求繳奢侈稅,「售屋前應先至稅局調閱財產清冊,上頭會註明名下土地上有無建物,並實地前往該地確認有無違建搭設,避免不必要困擾。」 

房價貴,土地價格更是高昂!擁有一塊都會區的土地,做夢也會笑。

若為土地持分所有權人,也相當幸福,但須注意奢侈稅、地上房屋建造或改建的情形,地政士說,就算民眾僅持分某塊土地的一部分所有權,均可申請共有物分割,單獨交易或自行蓋屋。

萬丈高樓平地起,想要蓋任何一棟建築物,土地是絕對的必需品。然因繼承、買賣的關係,讓許多土地的所有權由2人以上共有,有人擔心,因各土地持分人對其使用、規劃意見相左,造成土地開發,或地上建築物改建進度受阻。 

持分土地、房屋共有 要變更人數須逾1/2

根據《土地法》第34-1條第1項,共有土地或建築物,若需要處分或變更時,只要持分面積和人數均超過1/2,或持分面積超過2/3便可進行。

持分人可在登記簿謄本上的土地標示部,根據地號查詢其餘的持分人姓名。
開發所有權超過2人的空地前,仍建議徵求全體持分人的同意,不得已再循1/2、2/3的法律途徑。然而若多數持分人因種種因素,如不願更動祖產、資金充裕、期待價格攀升等,暫無土地開發計劃,少數持分人可向法院申請共有物分割,保障自己權利。 

雖持分不能逕自蓋屋
根據登記簿謄本內的土地所有權部,除非持分人間已有分管協議,否則彼此權利範圍是不分任何一處的。

持分範圍較少的民眾,可先跟其餘共有人進行「協議分割」,將權利範圍清楚劃出,協議分割雖無一定的程序步驟,但需經全體所有人明示或默示。

若協議分割失敗,可要求地政機關進行「調解分割」,該單位仍以協調為主,無分割裁決權。


上述分割方式若無法成功,欲分割者可向法院聲請「裁判分割」,法官會依原物分配、變價分配、原物分配兼金錢補償等3種方式進行判決。

民眾若不願土地分割,也可選擇金錢補償,金額則是由公告土地現值×土地總面積×該戶持分比例。

值得注意的是,當共有人出賣其應有部分時,其他共有人有同一價格的優先承購權利。
有些土地因為位處偏遠,持分人不清楚空地上是否蓋了建築物,若其餘持分人在上頭蓋了房屋,即便是未保存登記的違建,也易影響自身權益。

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